杭州楼市的“最大炸弹”落地！亚运村交付走势预测｜房叔说907

杭州楼市的“最大炸弹”落地！亚运村交付走势预测｜房叔说907

2024-10-31 21:24

就在昨天，绿城桂冠东方拉开了亚运村的交付序幕，小红书等网络看房、收房消息铺天盖地。相信只要你关注杭州楼市，大概率能在近几天看到不少相关帖子。

与交付的美好相反，亚运村交付帖的留言几乎是一边倒的倾向，挤兑、破发的嘲弄型评论占据了绝大多数，似乎亚运村即将大厦将倾。

原因就在于亚运村体量太大了，总房源量高达4383套。

且摇号时间刚好在杭州楼市近十年的巅峰——2021年中，摇号总人数超过3.3万！仅次于世纪神盘西溪公馆。

这意味着亚运村的投资客比例是奇高无比的，投机房源总量也将创下杭州楼市的新盘记录。

而超高的投资率、房源总量，几乎就成了近两年的一个楼市魔咒：

交付即出货、出货即挤兑乃至踩踏，最终导致楼盘及区域发生价格破发。

亚运村是如此的符合以上交付破发链条，身前案例也数不胜数，遍布各个曾经的红粉盘板块。

△亚运村区位示意

再考虑到亚运村接近绕城圆心的地缘区位，以及整体极其优异的均好性，亚运村的最终价值必将对整个拥江，甚至整个杭州高端房产形成边际影响。

如此看来亚运村似乎就像一颗2024年杭州楼市的“超级炸弹”，更有将最后遮羞布——杭州核心区改善住房拉下神坛的可能性。

那么事实会真如大众预期一样实现吗？亚运村终将走入挤兑、破发的楼市下行循环路？

今天我们就理性客观的来探讨一下，亚运村交付后的走向及其对杭州楼市的整体影响。

△亚运村及其周边 | 拍摄：KE

先看一个航拍视频，简单了解下亚运村的具体呈现和周边环境，以免形成不必要的误解、误判，譬如真以为亚运村是萧山边缘，或杭州拥江核心外围。

从视频中可以看到，亚运村首先给人的感觉就是高级、现代，是极具品质的城市商住片区，城市片区规划路网、街区尺度合理，配套完善度很高。

事实上，航拍视角还并不能完整的将亚运村品质、街区规划的领先完全展现出来，有兴趣的读者可以去现场感受一下。

负责的客观评价：

抛开供应的问题，亚运村的住房、社区品质，城市设计的合理程度，配套落地的规格，几乎是杭州目前中心地带最拔尖的存在，甚至明显高于接近同期的钱江新城二期。

△亚运村 | 摄影：KE

尤其是几个住宅项目的品质，从设计到用材用料，几乎是限价时代的顶尖水平。

再加上亚运村当下实际上已经和奥体、江河汇、钱江新城形成了事实上的一江两岸核心区，地理位置优越、未来潜力十足。

落地的城市资源，比如崇文领办的教育配套、国际区为首的公建配套、万象天地代表的商业配套，进一步将亚运村的宜居程度拉到一个超高的水平线。

城市设计、配套规格、住房品质、板块预期，亚运村都是拉满的存在，颇有些接近中国高层住区的完美状态。

这也就是为什么亚运村即使面临踩踏可能、价格可能需要数年时间博弈调整才能稳定下来的情况下，还有大批自住型购房者瞄准亚运村交付，准备随时抄底的核心原因。

好的一方面说完了，不好的一方面当然也不能放过。

最直观的不利因素便是铁路噪声，亚运村背后的沪昆线几乎是任何一个去过亚运村的人都无法忽略的。即使你看不到它，也能在亚运村的多数区域感受到它的存在。

根据我个人的实地体验观察，高铁噪声的影响不仅有，而且对于部分住宅组团影响比较明显。

典型的就是最靠近高铁线的日耀之城三角组团，以及桂冠东方的东北侧组团、楼幢。

而且值得注意的是，高铁噪声并不是一致性的，而是差异很大。

部分高铁列车驶过噪声比较低沉，相对容易接受，部分高铁列车噪声则是高频的啸叫声，穿透力更强，生理感受比较差。

除了高铁，亚运村与世纪城成熟区之间的未来总部基地也是一个较大的比例影响项。

大片待开发空地，一方面预示着板块高度和更好的价值预期。

但一方面也意味着工地灰尘和施工车辆对生活的影响会是较为长期的，尤其是最前排的日耀之城。

比如得房率，建筑密度，部分楼幢地铁站点距离偏远，楼盘组团体量过小导致的景观、活动空间逼仄等。

但和亚运村的整体均好性相比不算过于突出，就不具体展开。

可以看到，当我们从第三方的视角去审视亚运村时，亚运村是非常诱人的，也是矛盾的。

第一次来亚运村你很难忽视亚运村的品质、社区的完善、片区的地理优越性和价值成长性。

特别是住宅品质，自2019年限价以来，杭州楼市很久没有出现亚运村这么好的房子。

而高铁噪声的穿透力时时刻刻萦绕在社区外围乃至内部，离开之后你又会怀疑部分靠近高铁的住宅组团和楼幢是否真的适合长期居住。

这也就是，为什么我们会坚定的认为亚运村会走向价格分化，亚运村和亚运村不一样。

远离高铁、拥有良好城市景观、近距离地铁站点等核心生活配套的组团一定是优质的，具有非常强的自住宜居性，价格大概率将引领整个亚运村，甚至世纪城。

代表房源有亚运村万科日耀之城的前排高区大户型，绿城桂冠东方西部组团高区中大户型，以及华润亚奥城的前排高区房源。

这批房源即使在超大潜在出货需求的冲击下，凭借着在整个拥江核心、世纪城大区的稀缺性，大概率也能一定程度上抗住价格战。

而相反，日耀之城三角组团，桂冠东方东侧紧贴高铁线路的楼幢，必定会成为板块价格地板，底层房源不能守住5字头都不奇怪。

剧烈分化大概率会是亚运村交付的最后归属，极低的4字头，5万+、6万+、7字头共存会是亚运村交付后的必然结果。

悲观者、或者说部分不了解实情、对房地产和炒房深恶痛绝的朋友可能会坚定的认为亚运村交付即破发，毕竟相似的前车之鉴历历在目。

西溪公馆便是极好案例，6万人摇，最终经过两三年的回调，已经面临实质性的全盘大破发。

但亚运村毕竟不是西溪公馆，各项均好性极强，远胜于毛坯交付、户型过时的西溪公馆。

尤其是地理区位，决定了亚运村的需求兼容性非常强，可以承接整个大拥江的改善需求，而改善需求事实上也瞄准了亚运村，为亚运村叠加了一层厚厚的抗破发冲击护垫。

这就使得亚运村不可能会走上西溪公馆这样的极端破发路径。

加上极好的品质和社区配套，片区成长性等，亚运村交付大概率是经历一段较长时间的持有人退出、置换的过程，价格剧烈分化，在此区间不断的沉淀和夯实。

当然价格也注定不可能像部分乐观的业主，或共命运的世纪城乐观业主想象中的那样，凭借均好性杀出重围，逆势企稳。

近4400套房源，扣除人才限售八九百套，可以流通的房源依旧高达3600套左右，其中如果有5%的“拼多多”，那就是近200套超强出货需求的房源。

考虑到亚运村摇号节点是楼市投机最疯狂的时期，15%到20%的短期总出货需求并不夸张，这就是600套左右的强出货需求。

两者相加，综合出货量或许抵得上一个世纪城核心区，短期亚运村的挤兑压力不言而喻。

好在朗云即将收官、绿城新项目房源有限，亚运村或许将成为下半年的房源供应主力，不至于受新房供应的背刺。

所以，低走低开，剧烈分化，但不会大面积破发，很大概率是亚运村今年交付的实际演变方向。

亚运村很好，亚运村有缺点，亚运村出货量大，亚运村抄底需求多，亚运村有潜力，都是亚运村的客观情况。

二极管式的自说自话，注定不可能相对准确的预测亚运村交付行情的实际。

假如城市中心的亚运村真要整体破发了，那钱二呢？滨江区政府呢？南星桥、世纪城核心区呢？

如果真到了那个地步，新政、大饼都不会少，你我急，有人更急。

但话说回来，亚运村也确实是世纪城核心区为首的拥江、甚至是全杭州楼市的一次考验，核心资产扛不扛得住，亚运村极具风向标意味。